Die lange erwartete Trendwende am Wohnungsmarkt nimmt zunehmend Gestalt an. „Wir sehen eine spürbar steigende Nachfrage, die sich in Richtung eines stabilen Aufwärtstrends entwickelt“, sagt Hannes Speiser, Prokurist des Zinshausentwicklers und Bauträgers Winegg Realitäten. „Für uns ist das ein klares Signal für eine schrittweise Rückkehr des Vertrauens.“ Das zeige sich sowohl im starken Geschäftsjahr 2025 als auch in den bisherigen Verkäufen 2026 – bislang 146 Einheiten. Gefragt seien vor allem hochwertig ausgestattete und nachhaltig entwickelte Wohnungen in attraktiven Lagen mit durchdachten Grundrissen.
Trotz positiver Signale bleibe die Umsetzung neuer Projekte anspruchsvoll: Hohe Baukosten, restriktive Finanzierungsbedingungen und geopolitische Unsicherheiten belasteten die Branche. Geopolitische Spannungen wirkten sich auf Energie-, Transport- und Rohstoffkosten aus und erschwerten damit die Kalkulation. Damit der hohe Wohnbedarf langfristig gedeckt werden kann, brauche es verlässlichere Voraussetzungen. Gefordert seien vor allem schnellere und besser planbare Genehmigungsverfahren, stärkere Investitionsanreize sowie ein klarer politischer Fokus auf den Wohnbau, damit Projekte wieder verlässlich umgesetzt werden können.
Struktureller Druck trotz Trendwende
Dass die Branche strukturell unter Druck steht, unterstreicht auch Andreas Holler, Geschäftsführer von Buwog: „Das stark zurückgegangene Volumen des Wohnungsmarkts stellt nicht nur für die Immobilienwirtschaft ein gravierendes Problem dar – die schwierige Situation von Wohnungssuchenden wird sich weiter verschärfen.“ Gleichzeitig könne die anziehende Nachfrage neue Investitionsanreize schaffen und langfristig zur Stabilisierung beitragen.
Aus Sicht der Buwog brauche es nun vor allem politisches Tempo: schnellere Widmungen und Bewilligungsverfahren, vereinfachte Bauvorschriften und klare Investitionsanreize. Gleichzeitig müssten Förderrichtlinien Nachhaltigkeit und Leistbarkeit konsequenter zusammendenken. Schwierige Marktphasen beschleunigten zudem die Transformation der Branche: Demografischer Wandel, Digitalisierung, künstliche Intelligenz, serielle Bauweisen und alternative Baustoffe trieben die Entwicklung voran. Wie sich Klimaschutz, Wohnkomfort und Leistbarkeit verbinden lassen, zeige Buwog mit dem Südtiroler Quartier, dem bislang größten Holzwohnbau Österreichs.
Erholung mit Augenmaß
Michael Schmidt, Geschäftsführer der 3SI Immogroup, sieht eine deutliche Belebung der Nachfrage – spricht aber bewusst noch nicht von einem Wendepunkt: „Der Markt gewinnt wieder Vertrauen, aber er bleibt selektiv – und genau das ist eine gesunde Entwicklung.“ Mit über 900 Wohnungen im Angebot – so viele wie nie zuvor – setzt die 3SI auf die Kombination aus hochwertig sanierten Altbauten und gezielt entwickelten Neubauten. „Revitalisierungen bleiben ein zentraler Bestandteil unserer Strategie, während wir im Neubau dort investieren, wo Lage und Rahmenbedingungen langfristig überzeugen.“
Geopolitische Risiken beobachte man genau. „Kurzfristig spüren wir noch keine Auswirkungen auf unsere Geschäftsfelder, stellen uns aber vorausschauend darauf ein“, sagt Schmidt. Dazu gehörten etwa Zinsabsicherungen, um Projekte langfristig absichern zu können. Dennoch bleibe die strukturelle Herausforderung bestehen: Um dem anhaltenden Wohnraummangel entgegenzuwirken, brauche es schnellere Genehmigungsverfahren, klarere Rahmenbedingungen und eine verlässliche Förderpolitik. „Ohne Investitionen wird es keinen neuen Wohnraum geben“, bringt Schmidt es auf den Punkt.
Neue Modelle
Auch Walter Neumann, Mitgründer und Geschäftsführer des Veranlagungsunternehmens Valuita, sieht die Trendwende noch nicht als gesichert – wohl aber erste belastbare Anzeichen: „Die Nachfrage zieht wieder an, die Finanzierungsbedingungen sind verbessert und die Preise steigen durch die zunehmende strukturelle Verknappung wieder an.“ Fragil bleibe die Entwicklung dennoch – makroökonomische Unsicherheiten, hohe Baukosten und regulatorische Hürden könnten die Entwicklung bremsen.
Gerade deshalb setzt Neumann auf das Bauherrenmodell: „In Kombination mit gefördertem Wohnbau ist es aktuell einer der wenigen Bereiche, die noch eine gewisse Stabilität bieten.“ Angesichts eingebrochener Neubauproduktion und steigender Mieten sei es „eine Win-win-win-Situation für alle Beteiligten“ – durch steuerliche Vorteile, Risikostreuung und geringen Verwaltungsaufwand als Alternative zu klassischen Vorsorgewohnungen. Zudem entstehe dadurch leistbarer Wohnraum mit geförderten Mietpreisdeckelungen. Um den Wohnbau anzukurbeln, brauche es jedoch stabilere Finanzierungsbedingungen, niedrigere Baukosten und schnellere Verfahren.
Quartiere als Antwort auf den Wandel
Für den Projektentwickler allora zeigt sich der Wohnungsmarkt derzeit im Spannungsfeld zwischen stabiler Nachfrage und schwierigen Rahmenbedingungen. „Der österreichische Immobilienmarkt – insbesondere der Immobilienkapitalmarkt – befindet sich in einer Transformationsphase“, sagt Geschäftsführer Peter Ulm. Während die Nachfrage nach Wohnraum konstant bleibe, treffe sie infolge der rückläufigen Bautätigkeit auf ein immer knapperes Angebot. Vor allem am Mietmarkt seien deshalb bereits Preissteigerungen zu beobachten. „Große Quartiersentwicklungen müssen heute deutlich langfristiger gedacht werden, um sich den aktuellen Marktgegebenheiten anzupassen“, so Ulm.
Gleichzeitig steige der Anspruch an Entwickler, außergewöhnliche Quartiersprojekte zu schaffen. „Net-Zero-entwickelte Projekte sind gefragter denn je, da niedrigere Lebenszyklus- und Betriebskosten langfristig wirtschaftliche Vorteile bringen.“ Die geopolitischen Spannungen rund um Energie- und Rohstoffmärkte belasteten zwar Inflation und Finanzierung, eröffneten zugleich aber Chancen für fossilfreie Quartierslösungen. Für raschere Stadtentwicklungen brauche es vor allem flexiblere Abstimmungen mit Behörden, um schneller auf veränderte Rahmenbedingungen reagieren zu können.
Premiumlagen als stabiler Anker
Der Markt sendet wieder positive Signale, besonders im Premiumsegment, beobachtet Lukas Sattlegger, Geschäftsführer von Glorit Bausysteme. „Wir spüren seit letztem Jahr eine Steigerung des Marktes und sehen, dass die Kaufbereitschaft insbesondere im Premiumsegment wieder zunimmt“, sagt er. Kaufentscheidungen würden heute bewusster und informierter getroffen, während Lage, Qualität und nachhaltige Bauweise stärker denn je im Fokus stünden.
Glorit entwickelt ausschließlich in hochwertigen Grünlagen Wiens – ein Modell, das sich laut Sattlegger auch in volatilen Marktphasen als robust erweise. Gleichzeitig steuere Wien „klar auf eine Verknappung des Wohnungsangebots zu“, da die Stadt wachse, die Fertigstellungszahlen jedoch deutlich sinken würden. Die Baukosten hätten sich zuletzt zwar relativ stabil entwickelt, steigende Energiepreise dürften den Kostendruck jedoch erneut erhöhen. Für mehr Wohnraum brauche es schnellere Verfahren und weniger kostentreibende Auflagen. Klar sei aber auch: „Neubau wird künftig nicht billiger werden.“
Talsohle erreicht – Unsicherheit bleibt
„Die Verunsicherung bei Immobilienanlegern ist nach wie vor groß“, beschreibt Mario Bruckner-Simon, Geschäftsführer der auf Bauherrenmodelle spezialisierten BSP Immobilien Invest, die Stimmung am Markt. Zwar dürfte die Talsohle erreicht sein, doch steigende Zinsen, Bau- und Lohnkosten sowie die weltpolitische Lage sorgten weiterhin für Zurückhaltung. „Die Baubewilligungen sind auf den niedrigsten Stand seit Beginn der Erhebung gefallen – Fertigstellungen werden 2026 gegenüber 2022 um rund 40 Prozent zurückgehen“, konstatiert er.
Wohnungsmangel bleibt noch länger
Geopolitische Spannungen rund um Energie- und Rohstoffmärkte erhöhten zusätzlich den Kostendruck. Der Baukostenindex für den Wohnhausbau lag zuletzt um 2,8 Prozent über dem Vorjahr. BSP begegnet dem mit einer klaren Nischenstrategie: Bauherrenmodelle hätten konstantes Wachstum gebracht, die Nachfrage nach Vorsorgewohnungen steige wieder. Langfristig sieht Bruckner-Simon die Lage differenziert: Hochwertige Immobilien in guten Lagen würden ihren Wert halten, Objekte mit Sanierungsbedarf hingegen stärker unter Druck geraten. Solange institutionelle Investoren wegen schwer kalkulierbarer Renditen zurückhaltend blieben, werde der notwendige Wohnungsbedarf kaum gedeckt werden können.
