Round Table – Solide ­Veranlagung

Der Immobilienmarkt hat sich stabilisiert

Hörbares Aufatmen beim traditionellen Immobilien-Round-Table von assets: Die Krise am Immobilienmarkt scheint weitgehend vorbei. Vor allem Investments in Wohnimmobilien werden wieder zu einer sicheren und wertstabilen Veranlagung. 
Moderation: Stefan Schatz

Das Gewitter in der Immobilien­branche war heftig, aber reinigend. Wie es jetzt weitergeht, diskutierten am Runden Tisch von assets in der Skybar des Luxustempels Steffl: Andreas Holler (Buwog), Michael Schmidt (3SI Immogroup), Walter Neumann (Valuita), Peter Ulm (allora Immobilien), Lukas Sattlegger (Glorit) und Mario Bruckner-Simon (BSP Immobilien).

assets: Die KIM-Verordnung ist Geschichte. Belebt sich jetzt der Immobilienmarkt? 

Michael Schmidt: Der Wegfall der KIM-Verordnung ist sehr positiv. Auch die Zinsen sind gefallen, Kunden kehren auf den Markt zurück. Wir haben in den ersten drei Quartalen über 200 Wohnungen mit einem dreistelligen Millionenumsatz verkauft und sind mehr als zufrieden. Leichter wird auch die Projektfinanzierung: Einige Banken suchen sogar nach Neugeschäft mit soliden und stabilen Bauträgern, die bereit sind, höhere Eigen­mittelquoten zu akzeptieren.

Andreas Holler: Wir brachten heuer einige Projekte in Bau und sind mit den Wohnungsverkäufen zufrieden. Die Finanzierung bleibt für Kunden schwierig, die Banken sind restriktiv, weil noch viele schlechte Kredite zu sanieren sind. Selbst Gutverdiener warten mitunter über sechs Monate auf eine Kreditzusage. Aber es geht aufwärts. Es braucht gute Pro­dukte, passende Preise und politische Maßnahmen, die den Markt beleben. Wir bauen gegen die Konjunktur – und schaffen trotzdem viel zu wenige Wohnungen, die jetzt in Österreich, vor allem in Wien, benötigt werden.

Mario Bruckner-Simon: Graz ist ein Käufermarkt geblieben. Wir schaffen mit dem Bauherrenmodell geförderten Wohnraum und dürfen 15 Jahre nur sehr günstig vermieten, dafür haben wir keinen Leerstand. Die Nachfrage nach günstigem Wohnraum ist gewaltig. Bei Eigentumswohnungen ist es anders: Die Banken bleiben restriktiv. Es wird Jahre dauern, bis das ausgestanden ist. Deswegen dauert auch die Projektfinanzierung doppelt so lange. Wir sind weit weg von den guten Zeiten. Der Vorteil: Der Mitbewerb hat sich drastisch reduziert.

Sind die internationalen Investoren nach Österreich zurückgekehrt?

Peter Ulm: Die Investoren lesen von steigender politischer Unsicherheit in Österreich und werden durch gesetzliche Markteingriffe wie die Begrenzung der Mietindexierung verunsichert. Zudem haben Großinvestoren in ihren Portfolios noch einiges zu bereinigen. Und: Wir ­haben zwar wieder eine normale Zinskurve, aber Staatsanleihen konkurrieren mit ­Immobilieninvestments nach wie vor. Auch 2026 wird sich institutionelles Ka­pital nicht massiv in Österreich einfinden. Umso wichtiger wären Rahmenbedingun­gen, die den Markt attraktiver machen. Wir müssen gemeinsam mit der Politik überlegen, wie wir uns alle motivieren, mehr zu investieren.

Litten auch Bauherrenmodelle unter der Abflachung der Immobiliennachfrage? 

Walter Neumann: Wenn Spar­bücher fast die gleiche Rendite bringen wie Immobilien und die Medien sin­kende Verkaufspreise prognostizieren, warten Anleger natürlich lieber zu. Durch das Sinken der Zinsen steigt die Nachfrage nach Bauherrenmodellen stark an. Bei den Gutverdienern wurde das Geld nicht weniger, ihnen geht es wieder stärker um die Optimierung der Steuerlast. Da bieten sich Bauherrenmodelle natürlich an.

Der Bau von Einfamilienhäusern scheint stabil durch die Krise gekommen zu sein.

Lukas Sattlegger: 2023 war auch für uns ein schwieriges Jahr, aber danach ging es mit der Nachfrage wieder steil bergauf. Unsere Zielgruppe sind Eigennutzer mit Fokus auf die grünen Rand­bezirke Wiens. Wir sind regional vor ­allem in den Bezirken 21 und 22 tätig und errichten Häuser und Wohnungen im Premiumsegment. Der Auftragseingang stieg heuer um 25 Prozent gegenüber dem ohnehin schon guten Jahr 2024 an. Die Immo­bilienbranche hängt stark von der ­Marktstimmung ab. Das Auslaufen der KIM-Verordnung war ein positiver Stimmungsimpuls, aber wir hätten uns gewünscht, dass wieder mehr potenzielle Kunden aktiv um Finanzierungen anfragen würden. Die Zinslandschaft und die aktuellen Preise sprechen klar dafür, jetzt zu kaufen: Die Preisentwicklung zeigt ­wegen der Verknappung des Angebots deut­lich nach oben.

Kehren die Boom-Zeiten wieder?

Ulm: Wir haben eine klare Aufwärtstendenz, aber ich erwarte keine Nullzins­phase mehr. Wir werden uns beim jetzigen Zinsniveau so um die zwei Prozent stabilisieren und wieder einen soliden Markt bekommen, aber keinen überhitzten.

Holler: Ein Boom ist nicht absehbar. Der deutsche Markt ist unserem um zehn Jahre voraus – dort herrscht echte Wohnungsnot. Wir laufen Gefahr, mit Obergrenzen für Mietindexierungen und ähnlichen Ideen in dieselbe Negativspirale zu kommen. Schon 2019 wurden 20.000 Wohnungen zu wenig gebaut. Dann sorgte man schlagartig für einen ungebremsten Bau-Boom. Das führte zu absurden Preisen, auch bei Baukosten und Grundstücken. Da haben wir nicht mehr mitgemacht. Wohnungen müssen be­zahlbar ­bleiben. Mittlerweile haben sich die Kosten durch die Marktkon­so­lidierung wieder eingependelt. Aber wir haben ein gesamtwirtschaftliches Problem. Die Immobilienbranche könnte zur Bes­se­rung beitragen: Durch Umwegrentabilitäten profitiert Öster­­reichs Wirtschaft von jedem von Projektentwicklern investierten Euro in doppelter Höhe.

SchmidT: Dazu braucht es die Politik und die Banken.

Holler: Es geht um Rahmenbedingungen: bei Genehmigungsverfahren, Zinsen, Finanzierungen für Bauträger und Endkunden et cetera. Diese Rahmenbedingungen sind im Moment nicht wirtschaftlich vorteilhaft. Die Mietindexierungsgrenze verunsichert nicht nur internationale Investoren, sondern auch kleine Anleger, die mit einer Vorsorgewohnung ihre Pension absichern wollten.

Ist die Marktkonsolidierung schon abgeschlossen?

Holler: Nein. Wir werden keine großen Pleiten mehr sehen. ­Abgeschlossen ist die Konsolidierung erst, wenn die Komapatienten aus dem Spital kommen. In Deutschland ist der Markt plötzlich um 20 Prozent gefallen. Also waren viele Firmen pleite. Die haben sich am übernächsten Tag restrukturiert, Grundstücke weiterge­geben, Haircuts vereinbart. Bei uns dauert das drei Jahre.

Schmidt: Die Banken haben in Deutschland auch schneller reagiert. Strenger und schneller.

Holler: Vor allem die Politik hat schneller reagiert. Deutschlands Bundesverwaltung arbeitet am Bau von 300.000 Wohnungen, stellt Grundstücke zur Verfügung, beschleunigt Genehmigungen et cetera. Es werden täglich Maßnahmen besprochen und umgesetzt. Auch der gesetzliche Rahmen ist anders: Wenn in Deutschland ein Projekt wegen eines notleidenden Kredits stillsteht, ist das schnell übernehmbar und kann fertiggebaut werden. Mit dem österreichischen Insolvenzrecht dauert so ein Prozess oft Jahre.

Ulm: Ich habe 16 Monate gebraucht, um ein Pfandrecht auf einem Grundstück zu exekutieren und das Versteigerungsverfahren einleiten zu können, weil so viele ungerechtfertigte Einsprüche kamen. Die wurden zwar alle abgelehnt, aber die Verzögerung war da.

Bruckner-Simon: Ich habe in Graz bei einem Projekt sechs Jahre gebraucht, um eine Baugenehmigung zu bekommen.

Gibt es noch genug bebaubare Grundstücke?

Sattlegger: Wir wurden mit Projekten mit Blick auf die Alte Donau bekannt. Deren Verfügbarkeit ist natürlich begrenzt. Aber es finden sich Grundstücke in der zweiten, dritten Reihe und wir haben auch aktuell drei Projekte mit direktem Wasserblick. Viel ­limi­tierender sind Baugenehmigungen: Ein Verfahren lag beinahe zwei Jahre beim Verwaltungsgerichtshof. Es wurde zwar in unserem Sinn entschieden, aber es dauerte insgesamt viereinhalb Jahre bis zur Baubewilligung. Da verliert man viel Zeit und Geld.

Schmidt: Das muss dringend beschleunigt und vereinfacht werden. Einsprüche sind auch wegen Lichteinfall, Schattenwurf oder Ausblick möglich. Das ist eine Katastrophe.

Sattlegger: Es gibt berechtigte Einsprüche, die sollen auch zu Überprüfungen führen. Aber nach meiner Erfahrung geht es bei vielen Einsprüchen meist nur um das Ärgern und den Faktor Zeit.

Gibt es auch noch genug Platz für größere Immobilien?

Bruckner-Simon: Ja, sowohl in Graz als auch in Wien.

Schmidt: Die Konkurrenz hat sich mehr als halbiert, es gibt genug notleidende Grundstücksverkäufer, der Markt ist versorgt.

Ulm: Aber noch nicht alle haben die Preisrealität erkannt.

Schmidt: Bei den Preisen für Zinshäuser ist die Realität angekommen, sie haben sich stabilisiert. Deshalb kaufen wir massiv ein, zu sehr guten Preisen. Wer jetzt kauft, wird schwerlich Geld verlieren. Der Unterschied im Quadratmeterpreis zwischen Zinshaus und Wohnung war noch nie so groß. Die Wohnungen sind sehr gut nachgefragt, das liegt an der innerstädtischen Lage der Zinshäuser. Wir haben seit 2022 mehr denn je gebaut, deswegen sind viele Wohnungen fertig, und verkaufen so mehr denn je. Lage, Qualität und Bezugsfertigkeit: Diese drei Faktoren verschaffen einen Riesenvorteil am Markt.

Holler: Es gibt genug Grundstücke, aber der Preis ist nicht dort, wo er sein könnte. Früher konnte man Verzögerungen durch den boomenden Markt auffangen. Das geht jetzt nicht mehr.

Ulm: Der gesamte Markt war in Instabilität. Jetzt sind wir dabei, ein neues Gleichgewicht zu finden. Beim Zinshaus ist das schon geschehen. Bei großvolumigen Bauten und Grundstücken werden die Preise auch von den Banken hochgehalten. Es wird 2026 noch Restrukturierungen geben, oft deckt der Immobilienwert den Bankkredit nicht ab. Die Frage ist: Zu welchen Preisen ist man bereit, sich von einem Investment zu trennen? Ich bin aber optimistisch, dass wir 2026 das Marktgleichgewicht zwischen Angebot und Nachfrage erreichen. Wir sind auf einem guten Weg. 

Holler: Zumindest sollte 2027 auch das letzte Projekt verdaut und Preisrealität erreicht sein. 

Ulm: Es wird wieder mehr Geld in den Markt fließen. Weil Investoren, die noch mit vielen Schnäppchen rechnen, erkennen: Es kommen keine mehr nach, der Markt ist stabil.

Sattlegger: Liquide Bauträger mit Bonität werden davon profitieren. Im Segment der Einfamilienhäuser haben wir enorm an Marktanteilen gewonnen, weil es neben uns nur noch wenige Anbieter gibt. Bauträger, die jetzt Projekte zu angepassten Preisen ­kau­fen können, werden profitieren. Die Vorzeichen stehen für alle Bauträger, die weiterhin aktiv Projekte entwickeln, ausgesprochen gut. Das ist auch wichtig. Denn: Es gibt in Wien viel zu wenige Baubewilligungen und somit wird in den nächsten Jahren viel zu wenig gebaut werden. Das kann kurzfristig auch nicht mehr aufgeholt werden. Diese geplante Bautätigkeit ist viel zu wenig, das führt zu einer riesigen Verknappung. Unkorrigierbar!

Schmidt: Es gibt zu wenige Baubewilligungen! Kaum ein Projekt startet. Zudem gibt es viel weniger Bauträger mit Zukunft. Die Neubauflaute wird noch vier oder fünf Jahre anhalten.

Ulm: Tatsächlich rechnen Unternehmen für Innenausbau – deren Konjunktur nach unserer startet – mit einer Erholung erst 2029.

Neumann: Die Zeichen, dass es am Markt aufwärtsgeht, mehren sich. Bauherrenmodelle sind ein Frühindikator. Sie sind für pri­vate Investoren interessant, die ihre Steuerlast optimieren wollen. Sie beobachten die Immobilienpreise deshalb sehr genau und bemerken: Die Bodenbildung ist vorbei, es geht wieder aufwärts. Also kehren sie auf den Immobilienmarkt zurück. Spätestens 2027 wird die Stimmung sehr positiv sein. Schon jetzt kommen Neuinves­toren ohne Erfahrung mit Bauherrenmodellen auf uns zu, das gab es in den letzten Jahren kaum.

Gerade bei günstigen Mieten ist die Nachfrage enorm. Hört Sie die Politik nicht, wenn Sie sagen, dass das schneller gehen muss? 

Bruckner-Simon: Es gibt zwei Seiten: Ja, die Nachfrage ist enorm. Aber wir hängen auch von der Finanzierung ab. Wegen
einer neuen Förderrichtlinie müssen wir in Graz um etwa zehn Euro pro Quadratmeter warm vermieten – brutto, Erstbezug inklusive eingerichteter Küche. Investoren überlegen sehr genau, ob sich bei diesem Preis noch Renditen ausgehen.

Neumann: Graz ist ein schwieriger Markt. Die Vermietung im Neubaubereich mit Bauherrenmodellen funktioniert. Der Verkauf bei Endnutzern funktioniert nur eingeschränkt. Es gibt tolle Pro­jekte, die trotz günstiger Preise nicht zu platzieren sind. Man findet im Endkundenbereich schwer Käufer.

Schmidt: Wurde zu viel gebaut?

Neumann: Eher falsch gebaut, zu viele Anlegerwohnungen mit 40 bis 50 Quadratmetern. Gut ist die Nachfrage nach Größerem.

Holler: Dass Bauherrenmodelle gut funktionieren, zeigt: Anleger müssen incentiviert werden, wenn die Rendite im Immobilienmarkt nicht höher ist als bei anderen Veranlagungsprodukten. Da braucht es zusätzliche Anreize: In Deutschland verbessert die degressive Abschreibung die Rendite. Das kostet den Staat nicht viel.

Von welchen Renditen kann man jetzt ausgehen?

Holler: Mit Steuereffekt erzielt ein Investor zwischen drei und 3,5 Prozent, ohne diesen knapp unter drei. Vier Prozent gibt es in nächster Zeit nur bei manchen Großprojekten – aber auch nur für Investoren, nicht für Einzelanleger. Denen bleiben Bauherrenmodelle, die zusätzlich zum Steuereffekt von Förderungen profitieren.

Und beim Zinshaus?

Schmidt: Unter zwei Prozent im ersten Bezirk, in Nullzinszeiten lag die Rendite unter einem Prozent. Beim Zinshaus geht es um Liebe zum Objekt: Ein Kunstwerk an der Wand bringt auch keine Rendite. Bei einem schönen Haus im ersten Bezirk gibt es Steigerungsmöglichkeiten, wenn alte Mieter ausziehen oder der Dachboden ausgebaut wird. Es geht also weniger um die Rendite als um Ausbaumöglichkeiten oder den Verkauf von Einzelwohnungen. Das ist viel Arbeit, aber die lohnt sich deutlich.

Überlegen auch Eigennutzer die Wertentwicklung ihrer Immobilie?

Sattlegger: Eigennutzer berechnen keine Rendite, es geht nur um die Befriedigung des Wohnbedürfnisses. Für Qualität gibt man gern ein bisschen mehr aus. Es kann sich aber auch rechnen. Wir sind vor zwei Jahren selbst in die Vermietung gegangen und erzielen teilweise über 3,5 Prozent Rendite. Wir bieten aber keine kompakten Zweizimmerwohnungen, sondern großzügige Grundrisse und gute Ausstattung. Solche Angebote gibt es vor allem im 22. Bezirk kaum. Das ist eine Nische im Mietbereich, die wir gut nutzen.

Wurden die Kleinwohnungen am Bedarf vorbei gebaut?

Neumann: Man hat den Anlegern 20 Jahre lang erzählt, 35 oder 40 Quadratmeter mit optimiertem Grundriss sind am besten zu vermieten. Also haben sie solche Größen nachgefragt, die waren gut zu verkaufen und wurden deshalb gebaut. Wir haben große Schwierigkeiten, Anleger davon zu überzeugen, dass 70-Quadratmeter-Wohnungen deutlich besser zu vermieten sind. In Graz etwa bauen wir geförderte Reihenhäuser mit dem Bauherrenmodell. Anleger glauben, dass diese nur zu niedrigsten Preisen vermietbar seien. Aber warum soll das so sein? Es gibt sonst keine mietbaren Reihenhäuser und als Eigentum erzielen sie sehr hohe Preise.

Ist das Mietsegment auch für große Bauträger wie allora interessant?

Ulm: Ja, durchaus. Wir müssen uns um günstige Grundstücke, vernünftige Finanzierungen von Projekten und eine angemessene Rendite – und damit um die Leistbarkeit für den Eigenkapital­geber – bemühen. Dann können wir die Nachfrage mit den richtigen Preisen bedienen.

Die Nachfrage wäre da, aber die Wohnungen sind zu teuer.

Holler: Es waren einzelne Player, die alles gekauft und so die Preise hochgetrieben haben. Das ist vorbei. Aber wie bekommt man die Kosten in den Griff ? Wie schaffe ich Preise, die für Eigennutzer und Investoren interessant und für Mieter stemmbar sind? 

Ulm: Es geht auch um die Betriebskosten, die Beheizung. Der Nebenkostenblock auf der Miete ist gewaltig und von der öffentlichen Hand gesteuert. Da ist nie von Beschränkungen die Rede.

Holler: Der zweite Faktor der Nebenkosten hat mit Nachhaltigkeit und Effizienz zu tun. Nachhaltig zu bauen, ist kurzfristig teurer, langfristig ist die Bewirtschaftung effizienter und die Kosten sinken. 

Ulm: Die Lebenszykluskosten der nachhaltigen Immobilien sind günstiger. Das ist eine simple ökonomische Überlegung.

Sattlegger: Viele vergessen in ihrer Kalkulation darauf. Eine Wärmepumpe bei einem gut gedämmten Haus amortisiert sich schnell.

Holler: Die Bestandsbewirtschaftung muss günstiger werden. Das gelingt nur mit nachhaltigen Effizienzmaßnahmen. Nebenkosten spielen oft eine wesentlichere Rolle als die Miete selbst.

Gelingt Nachhaltigkeit auch bei günstig zu mietenden Objekten?

Bruckner-Simon: Um Förderungen zu bekommen, müssen wir den Silber-Standard einhalten, die richtigen Materialien und recycelte Baustoffe verwenden. Ökologie ist in der Steiermark ein wesentlicher Aspekt im Fördersystem.

Ist Nachhaltigkeit auch ein Investorenthema?

Neumann: Der Privatinvestor achtet meistens vorrangig auf die Rendite, Ökologie ist die Draufgabe.

Sattlegger: Es geht auch um die Wertentwicklung. Zukunftsfitte Immobilien haben ein viel größeres Potenzial. Renditen sehen Kunden schnell, für die Wertentwicklung muss man langfristig planen. Das ist nicht einfach fassbar, aber ein wesentlicher Faktor.

Holler: Es gibt keinen Fonds oder institutionellen Anleger, der ohne Zertifizierung kaufen würde. Bei Endkunden zählen der Preis, die Location, die Gestaltung. Erst dann kommt die Nachhaltigkeit.

Schmidt: Im gehobenen Neubausegment sind die Käufer schon stolz auf Zertifikate, Fotovoltaik und Wärmepumpen. 

Ulm: Klar. Wer will heute noch von Gaspreisen abhängig sein?

Schmidt: Bei Zinshäusern bleibt nur die Fernwärme. Deshalb sind die Endkunden Liebhaber, die nicht so sehr auf Betriebskosten achten. Nachhaltig sind die Häuser durch ihre Bestandsdauer.

Holler: Aus ökologischer Sicht liegt der größte Hebel in Lösungen für die Nachhaltigkeit im Altbestand.

Schmidt: Die alten Bürohäuser oder Bauten aus den Vierzigern bis Neunzigern: Dort sind die wahren Probleme.

Ist Sanierung noch ein Geschäft?

Schmidt: Ja, aber danach kommt der Verkauf, nicht die Vermietung, da sind wir im Altbau viel zu stark gedeckelt, als dass sich eine umfassende Sanierung rechnen könnte.

Holler: Wir haben ein eigenes Geschäftsmodell dafür. Wir steigern in Altbauten die Energiekennwerte durch Sanierung von C auf A, behalten sie zehn Jahre, dann verkaufen wir die Wohnungen. 

Was soll gebaut werden: mehr hochwertiges Angebot oder Wohnungen mit einfacherer Ausstattung? 

Schmidt: Wir brauchen alles. Wir brauchen die leistbare, die gehobene, die geförderte und auch die Luxuswohnung.

Neumann: Es muss nicht immer Marmor sein, aber die bestmögliche Qualität. Nachhaltig, lang vermietbar oder nutzbar. Man kann auch günstiger bauen, nicht schäbig oder billig, sondern in einer dem Preis entsprechenden langfristig nutzbaren Qualität.

Sattlegger: Natürlich gibt es sinnvolle Grenzen in der Ausstattungskategorie. Wir sind im Premiumsegment tätig, aber der Markt funktioniert erst dann, wenn auch wirklich alle Marktsegmente funktionieren. Deshalb ist auch für uns das Funktionieren des Gesamtmarkts entscheidend.  

Bruckner-Simon: Schlechte Qualität ist unverkäuflich. Wir halten qualitativ mit jedem vergleichbaren Wohnbau mit. Wir haben Fußbodenheizung, elektrische Beschattung und, und, und.

Holler: Der Qualitätsstandard in Österreich ist hoch. Nicht die Ausstattung treibt die Kosten, sondern die Projektzeit. Schnellere Genehmigungen, Digitalisierung, hoher Vorfertigungsgrad – damit kann man Kosten senken.  Ulm: Der Immobilienmarkt durchwandert Zyklen, so auch jetzt. Die Immobilie ist aus Anlegersicht kein Spekulationsobjekt mehr, sondern eine langfristige, solide Veranlagung. Die war sie schon immer. Der Ausdruck Betongold ist ja mehr als 100 Jahre alt.